ఆంధ్రప్రదేశ్లో రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో ఒక పెద్ద సమస్య అనధికారిక లే అవుట్లలో ప్లాట్ల విక్రయాలు. ఖాళీ భూమి పన్ను (Vacant Land Tax – VLT) చెల్లింపు విధానం, భూ దస్త్రాల నిర్వహణ వ్యవస్థ బలహీనంగా ఉండటంతో మోసాలకు అవకాశాలు ఎక్కువగా ఉన్నాయి. ముఖ్యంగా పట్టణాలు, నగర శివారు ప్రాంతాల్లో అనధికారిక లే అవుట్లలో ఈ సమస్య తీవ్రంగా కనిపిస్తోంది.
రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారులు ఒకే ప్లాట్ను పలువురికి విక్రయించడం సాధారణమైపోయింది. ప్లాట్ల కొనుగోలు ముందు జాగ్రత్తలు తీసుకోవాలన్న అవగాహన చాలా మందిలో లేకపోవడం వల్ల ప్రజలు మోసపోతున్నారు. వ్యవసాయ భూములకు వెబ్ల్యాండ్ లాంటి వ్యవస్థ ఉండటంతో ఆస్తి వివరాలు సులభంగా తెలుసుకోవచ్చు. కానీ ఖాళీ స్థలాలపై ఇలాంటి సమాచారం లభించకపోవడంతో సమస్యలు ఎక్కువగా వస్తున్నాయి.
పన్ను చెల్లింపుల నిర్లక్ష్యం – మోసాలకు కారణం
ఖాళీ స్థలాలపై పన్ను చెల్లించడం నిర్లక్ష్యం కావడంతో రికార్డుల్లో యజమానుల పేర్లు నమోదు కావడం లేదు. దీని వలన ఒకే ప్లాట్ను ఒకరికి కాక, ఇద్దరికీ లేదా అంతకంటే ఎక్కువ మందికి విక్రయించే పరిస్థితి ఏర్పడుతోంది. ఇటువంటి ఘటనలు రాష్ట్ర వ్యాప్తంగా తరచూ వెలుగులోకి వస్తున్నాయి.
ఈ సమస్యను అరికట్టేందుకు ప్రభుత్వం చర్యలు చేపడుతోంది. ఆగస్టు 1 నుంచి రాష్ట్రంలోని 17 మున్సిపల్ కార్పొరేషన్ల పరిధిలో, రిజిస్ట్రేషన్ల తర్వాత ఆస్తి పన్ను రికార్డుల్లో యజమాని పేరు (మ్యూటేషన్) మార్చే విధానం అమల్లోకి రాబోతోంది. దీంతో రిజిస్ట్రేషన్ జరిగిన వెంటనే ఆస్తి పన్ను చెల్లింపులో కొత్త యజమాని పేరు నమోదు అవుతుంది. మిగతా ప్రాంతాల్లో కూడా ఇలాంటి చర్యలు అవసరమని నిపుణులు సూచిస్తున్నారు.
వెబ్ల్యాండ్ బలహీనత – రియల్ ఎస్టేట్ మోసాలు
వ్యవసాయ భూముల యజమానుల పేర్లు, వాటి సంక్రమణ, మ్యాప్ వివరాలు వెబ్ల్యాండ్లో స్పష్టంగా అందుబాటులో ఉన్నాయి. వాటి ఆధారంగా రిజిస్ట్రేషన్లు జరుగుతున్నాయి. కానీ పట్టణాల శివార్లలోని వ్యవసాయేతర భూములకు అలాంటి వ్యవస్థ లేకపోవడం రియల్ ఎస్టేట్ మోసాలకు కారణమవుతోంది.
డెవలపర్లు అనుమతి తీసుకోకుండా వ్యవసాయ భూములను వెంచర్లుగా మార్చి ప్లాట్లను విక్రయిస్తున్నారు. 20 ప్లాట్లు వేస్తే, వాటికంటే ఎక్కువ చూపించి మ్యాప్లో మార్పులు చేస్తున్నారు. సబ్ రిజిస్ట్రార్ కార్యాలయాల్లో దీనిని గుర్తించే వ్యవస్థ లేకపోవడంతో ప్రజలు నష్టపోతున్నారు.
ఆర్థిక నష్టాలు
ఈ అనధికార లే అవుట్లలో ఎన్ని ప్లాట్లు ఉన్నాయి? ఎన్ని విక్రయించారన్న వివరాలు స్పష్టంగా తెలియవు. అప్రూవ్డ్ లే అవుట్లలో ఇలాంటి సమస్యలు తక్కువే. కానీ అనధికార లే అవుట్లలో మాత్రం నిర్లక్ష్యం కారణంగా సమస్యలు అధికం.
డాక్యుమెంట్ రిజిస్ట్రేషన్ల ద్వారా వచ్చే ఆదాయంలో 20% (ట్రాన్స్ఫర్ డ్యూటీ) స్థానిక సంస్థలకు వెళ్ళాలి. స్టాంపు డ్యూటీ ఛార్జీలో 1.5% కూడా స్థానిక సంస్థలకు చేరాలి. కానీ పంచాయతీ పరిధిలోని ఖాళీ ప్లాట్లు పన్ను చెల్లింపుల్లేకుండా చేతులు మారిపోతున్నాయి. దీంతో స్థానిక సంస్థలు కూడా ఆర్థికంగా నష్టపోతున్నాయి.
పరిష్కారం ఏంటి?
రిజిస్ట్రేషన్ జరిగే నాటికే ఆస్తి పన్ను రికార్డుల్లో కొత్త యజమాని పేరు నమోదు అవ్వాలి. అలా జరిగితే భవిష్యత్తులో ఒకే ప్లాట్ను పలువురికి విక్రయించే మోసాలు జరగవు. అలాగే ఖాళీ స్థలాల కోసం ప్రత్యేక డేటాబేస్ రూపొందిస్తే ప్రజలు ప్లాట్లు కొనుగోలు చేసే ముందు సమాచారం సులభంగా పొందగలరు.
ప్రస్తుతం ప్రభుత్వం తీసుకుంటున్న చర్యలు సరైన దిశలో ఉన్నా, రాష్ట్రవ్యాప్తంగా అమలు చేయకపోతే మోసాలు కొనసాగుతాయని నిపుణులు హెచ్చరిస్తున్నారు.
